Devletler Hukuku Enstitüsünün 1892 yılında Cenevre'de yapılan toplantısında; Yabancı, bir devlet ülkesinde bulunan ve o devlet vatandaşlığını halen iddia etmeye hakkı olmayan kimse olarak tanımlamıştır.

Bir devletin ülkesinde bulunan yabancılar başka bir devletin vatandaşı olabileceği gibi, hiç bir devletin vatandaşı olmayan vatansız veya bir takım nedenlerle ülkesini terk etmeye mecbur kalmış olan mülteci de olabilir. Ayrıca yabancılar sadece gerçek kişiler değildir. Hukuk sistemimizin benimsediği kişilik kavramına uygun olarak yabancı, bir gerçek kişi veya bir tüzel kişi olabilir.

Yabancıların hukuki durumları Devletlerarası Hukuk kurallarına göre tayin edilir. Her devlet kendi koşulları çerçevesinde yabancıların hak ve özgürlüklerini Devletlerarası Hukuk kurallarının çizdiği sınırlar içerisinde belirler.

Mülkiyet ve miras hakkını da içeren temel hak ve özgürlükleri vatandaş gibi yabancıya da tanımış bulunan 1982 Anayasasının 16.maddesi temel hak ve özgürlüklerin yabancılar için milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlanabileceğini belirtmiştir. Anayasanın bu ilke ile gözettiği husus temel hak ve özgürlükler konusunda yabancılar açısından getirilecek sınırlamanın milletlerarası hukuka uygun olması ve her halde bu sınırlamanın kanunla yapılmasıdır. Milletlerarası Hukuku da, devletlerin taraf olduğu ikili veya çok taraflı anlaşmalar, milletlerarası teamüller, medeni milletlerce kabul edilen ve temel hukuk prensiplerinden bulunan, iyi niyet, ahde vefa, kazanılmış haklara saygı , devletler hukukunun iç hukuka üstünlüğü ilkeleri ve yardımcı kaynak sayılan ilmi ve kazai ictihadlar oluşturmaktadır.

Hiç bir devlet yabancıların, devletin asli-maddi unsurunu oluşturan ülkede serbestçe mal edinmesine seyirci kalamaz. Her devlet kendi şartları çerçevesinde yabancıların taşınmaz mal edinmelerinin ortaya çıkardığı siyasi, iktisadi, sosyal ve hukuki sorunlar nedeniyle bu konuda bir takım sınırlamalar koyma gereği duymuştur.

Ülkemizde de yabancıların miras ve mülkiyet hakları konusunda öteden beri bir takım sınırlamalar getirilmiştir. Aşağıda bu sınırlamalar gerçek ve tüzel kişiler açısından ayrı ayrı incelenecektir.

1. Yabancı Gerçek Kişiler

Ülkemizde yabancıların mülk edinmelerine ilk defa, 1856 Paris Antlaşması sonrasında yabancı devletlerin yoğun baskıları sonucu çıkarılan 7 Sefer 1284 (1867) tarihli Tebaayı Ecnebiyenin Emlake Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun (Sefer Kanunu) ile izin verilmiştir. Kanun ile, ekli protokolü imzalayan ülke vatandaşlarına, Osmanlı Vatandaşları gibi herhangi bir şarta bağlı olmaksızın taşınmaz mal edinme hakkı tanınmıştır. Ancak kanun yabancıların mülk edinmeleri konusuna iki yasak getirmiştir. Bunlardan birincisi yabancılar Hicaz bölgesinde mülk edinemeyeceklerdir. İkinci yasak ise Osmanlı vatandaşı iken izin almadan Osmanlı vatandaşlığından ayrılıp başka bir devlet vatandaşlığına geçenler bu kanundan yararlanamayacaklardır. Bunların gayri menkullerinin durumu ayrı bir kanunla belirlenecektir.

Ancak bu kanunla yabancıya gayri menkule tasarruf ve temellük hakkı tanındığı halde miras hakkı tanınmamıştır.

Osmanlı tabiiyetinde iken izin almadan başka bir devlet tabiiyetine geçenlerin durumu, 25 Rebiülahir 1300 (1884) tarihli kanunla tayin edilmiştir. Buna göre Osmanlı tabiiyetini izinsiz terk edenler gayrimenkul edinmeye miras hakkından mahrum bırakılmışlardır. Bunların tasarrufunda bulunan miri ve vakıf arazi mirasçısı yokmuş gibi işlem görecektir. Mülk arazileri ise Osmanlı tabiiyetindeki mirasçıları arasında taksim edilecektir.

2 Ekim 1330 (1914) tarihli “ Kavanin-i Mevcudede Uhudu Atikaya Müstenit Ahkamın Lağvı Hakkındaki Kanun ”la, bütün kanun ve nizamlarda eski antlaşmalara dayanan ve yabancılara tanınan mali, idari ve adli imtiyaz hükümleri feshedilmiştir.

Yabancıların, ülkemizde gayri menkule tasarruf hakları geçirdiği bu dönemlerden sonra, 24 Temmuz 1923 tarihinde Lozan'da akdedilen ve Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 340 sayılı Kanunla onaylanan Lozan Antlaşmasıyla yeni bir döneme girmiştir. Lozan Antlaşması ekinde yer alan “ İkamet ve Salâhiyeti Adliye Hakkında Sözleşme ” gereğince, Türkiye'de gayrimenkul mallara tasarrufun hudut (sınır) ve şümulü (kapsam) tespit olunmuştur ki, bunda, tam bir mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesi egemen olmuştur. Bu anlaşmada akit devletler, İngiltere, Fransa, Japonya, İtalya, Yunanistan, Romanya ve Yugoslavya'dır. Hükümetimiz, sonradan, yukarıda sözü edilen akit devletler dışındaki diğer bir çok devletlerle de aynı esaslar doğrultusunda anlaşmalar yapmıştır. Diğer taraftan, devam eden harp sebebiyle hasım devletler uyrukluluğundakilerin gayrimenkul mallarının alım satım ve intikallerinin yasaklanması hakkında 1914 yılında alınan tedbir de 7 Ocak 1340 (1924) tarih ve 106 sayılı kararname ile kaldırılmıştır.

Bugünkü mevzuatımızda yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal edinmelerine ilişkin temel kurallara 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesinde yer verilmiştir. Buna göre; “ Tahdidi mutazammın kanuni hükümler yerinde kalmak ve karşılıklı olmak şartıyla yabancı gerçek kişiler Türkiye'de gayrimenkul mallara temellük ve tevarüs edebilirler .”

Tapu Kanununun bu hükmü ile yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinebilecekleri belirtilmiş ancak bu konuda iki şartın birlikte gerçekleşmesi aranmıştır.

- Karşılıklı olmak,

-Kanun yoluyla getirilmiş sınırlayıcı hükümlere uymak,

1.1. Mütekabiliyet Esası (Karşılıklı İşlem)

Yabancıların ülke sınırları içerisinde taşınmaz mal edinmelerinin doğurduğu sakıncalar, devletleri yabancıların mülk edinmeleri konusunda bir takım sınırlamalar getirmek zorunda bırakmıştır. Bu zorunluluklar nedeniyle yabancıya ülkesinde mülk edinme hakkı tanımayan devletler olduğu gibi; yabancıya söz konusu hakkı kendi vatandaşlarına olduğu gibi koşulsuz tanıyan (tebaayı temsil) devletlerde vardır. Ayrıca kanuni, fiili ya da akdi mütekabiliyet, önceden izin alma, yabancının alacağı arazinin miktar ve yerinin devletçe belirlenmesi bu konuda kabul görmüş sistemlerdir.

Osmanlı Devleti ülkesinde yabancılara ilk defa taşınmaz mal edinme hakkı tanıyan 7 Sefer 1284 (1867) tarihli Tebaay-ı Ecnebiyenin Emlake Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun 1. maddesi ile Hicaz arazisi hariç olmak üzere yabancılara Osmanlı vatandaşları gibi taşınmaz mal edinme hakkı tanımıştır. Vatandaş yabancı ayrımı yapmayan kanun bu konuda tebaay-ı temsil sistemini benimsemiştir. Lozan Antlaşmasının eki olan ve 24 Temmuz 1923 tarihinde Lozan'da imzalanan ikamet ve Selahiyet-i Adliye Hakkında Mukavelenamenin 1. maddesinde “ iş bu fasılda münderiç ahkamdan her birinin Türkiye'de diğer düvel-i akide tebaa ve şirketlerine tatbiki, düvel-i mezkure arazisinde Türk tebaa ve şirketleri hakkında tam bir muamele-i mütekabile tatbiki şart-ı sarihine muallaktır ” denilerek tebaay-ı temsil sistemi yerine akdi mütekabiliyet esası benimsenmiştir. Yürürlük tarihinden itibaren 7 yıl geçerli olan bu sözleşme 1930 yılında Türkiye tarafından feshedilerek yürürlükten kaldırılmıştır.

22.11.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanunu ise 35. maddesi ile akdi mütekabiliyet esası yerine kanuni mütekabiliyet esasını benimsemiştir. Ancak Kanun, mütekabiliyet esasının ne şekilde belirleneceğini açıklamamıştır.

Mütekabiliyet esası, en az iki devlet arasında uygulanan ve her birinin ülkelerinde diğerinin vatandaşına aynı mahiyetteki hakları karşılıklı tanımalarını ifade eder. Bu ilke anlaşma ile tanıma yanında iç mevzuat bakımından bir engel koymama biçiminde yazılı hukukta yer alabilir. Uygulamada mütekabiliyet esasının varlığını kabul etmek için idari karar ve istisnai kanunlarla Türk uyruklular için mülkiyet ve miras haklarının kısmen veya tamamen sınırlanıp sınırlandırılmadığının diğer bir ifade ile fiili durumun tespiti gereklidir. Yabancı ülke mevzuatında bir engel bulunmamakla beraber Türk vatandaşlarının o ülkede taşınmaz mal edinmeleri şu veya bu şekilde engelleniyorsa Tapu Kanununun 35. maddesinde açıklanan engelin bulunmadığını söylemek mümkün değildir.

O halde bugün için ülkemizde yabancıların taşınmaz mal edinmesinde uygulanan sistem kanuni fiili mutekabiliyettir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 23.08.1989 tarih ve 3090 sayılı yazısında, “ Bir kısım devletlerin hali hazır uygulamaları esas alınmak suretiyle ” denilmek suretiyle bu konuda aranılması gereken hususun fiili durum olduğu kabul edilmiş ve Almanya, ABD, Arjantin, Avustralya, Avusturya, Barbados, Belçika, Brezilya, Dominik Cumhuriyeti, El-Salvador, Fransa, Gabon, Guatemala, Hollanda, İngiltere, İrlanda, İspanya, İtalya, Kanada, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti, Kolombiya, Lüksemburg, Malavi, Mısır, Norveç, Orta Afrika Cumhuriyeti, Panama, Peru, Somali, Şili, Tanzanya, Venezuella ve Yunanistan uyruklu kişilerin taşınmaz mallar üzerindeki ayni hak tesisi taleplerinin yasalarımızın ilgili hükümleri dahilinde sonuçlandırılmasının uygun görüldüğü bildirilmiştir. Ancak uygulama konusunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne müracaat etmek uygun olacaktır.

1.1.1. Mütekabiliyet Esasının İstisnaları

Yukarıda belirttiğimiz gibi yabancıların ülkemizde taşınmaz mal edinmeleri konusunda asıl olan mütekabiliyet esasının varlığıdır. Ancak gerek kanunlarımız ve gerekse taraf olduğumuz uluslararası antlaşmalar bu kurala bazı istisnalar getirmiştir.

1.1.1.1. Vatansızlar (Haymatlos)

Vatansız, hiç bir devlete vatandaşlık bağı ile bağlı olmayan ve herhangi bir devletin kanunlarına göre vatandaş sayılmayan kimsedir.

Hukukumuzda vatansızların taşınmaz mal edinmelerine imkan tanıyan bir hüküm bulunmamaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 07.05.1954 tarih ve 2834 sayılı yazılarında “ Hiç bir devletin tabiiyet ve himayesinde bulunmayan vatansızların ülkemizde gayrimenkul edinmeleri konusunda bir hüküm bulunmamakta ise de uluslararası hukuk kuralları bakımından bunların bazı haklardan mahrum oldukları ve İnsan Hakları Beyannamesinde mülkiyet hakkına yer verildiği Dışişleri bakanlığından bildirilmiş olmasına göre bunların gayrimenkul edinmeleri mümkündür ” denilerek vatansızların mütekabiliyet esasına tabi olmadan taşınmaz mal edinebilecekleri belirtilmiştir. Maliye Bakanlığı Baş Hukuk Müşavirliği ve Muhakemat Genel Müdürlüğünün 22.06.1988 tarih ve 42440-1172 sayılı yazısında Türkiye'de yabancı statüsüne tabi kişilerin gayrimenkul iktisap edebilmeleri temelde mütekabiliyet şartına bağlıdır. Haymotlos olan (...) hiç bir vatandaşlık hakkına sahip olmadığı gibi, yabancı statüsündeki kişilerin Türkiye'de yararlanabileceği haklardan da yararlanamayan bu kişilerin mütekabiliyet şartı gerçekleşmediğinden (...) Türkiye'de gayrimenkul edinmelerinin mümkün olmadığı belirtilerek aksi bir görüş sergilenmiştir.

Türkiye'nin de taraf olduğu 26.04.1954 tarihli “ Vatansız Kişilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme ” hükümleri ile vatansız kişiler hukuki açıdan yabancılar ile eşit tutulmuştur. Bu durumda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yazısında belirtildiği şekilde vatansızların gayrimenkul edinmeleri mümkündür.

1.1.1.2. Mülteciler

2510 sayılı İskan Kanununun 3. maddesi “ Türkiye'de yerleşmek maksadı ile olmayıp bir zaruret ilcasile muvakkat oturmak üzere sığınanları ” mülteci olarak tanımlamıştır.

Türkiye'nin 1961 yılında onayladığı ve 28.07.1951 tarihinde Cenevre'de imzalanan Mülteciler Hukuki Durumuna Dair Sözleşme”nin 7/2. maddesinde bütün mültecilerin akit devletlerin ülkesinde üç sene ikametten sonra kanuni mütekabiliyet şartından muaf olacakları belirtilmiştir.

O halde mülteci sıfatıyla üç yıl Türkiye'de bulunanlar mütekabiliyet şartına bağlı olmaksızın taşınmaz mal edinebilirler. Ayrıca sözleşmenin 8. maddesi ile “ Yabancı bir devlet vatandaşlarının şahıs, mal veya menfaatleri aleyhine ittihaz edilecek tedbirler bakımından akit devletler bu gibi tedbirleri mezkur devletin resmen vatandaşı olan mülteciye sırf bu vatandaşlığa müsteniden tatbik edemezler ” hükmü getirilmek suretiyle mülteciler korunmuştur.

1.2. Kanun Yolu İle Getirilmiş Sınırlayıcı Hükümler

2644 Sayılı Tapu Kanununun 35. maddesi yabacıların mülk edinmesi konusunda ikinci bir kural olarak “ sınırlayıcı hükümlere uyulması ” koşulunu benimsemiştir.

Çeşitli kanun hükümleriyle yabancıların Türkiye'nin belirli yerlerinde mülk edinmeleri yasaklandığı gibi, bazı kanun hükümleriyle de bazı kişiler açısından mülk edinimi yasaklanmıştır.

1.2.1. 442 Sayılı Köy Kanunu

18.03.1924 tarih ve 442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi, köy sayılan yerlerde yabancıların mülk edinmesini yasaklamıştır.

Köy Kanununun 87. maddesi; “ Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunmayan gerek şahıslar, gerek şahıs hükmünde olan cemiyet ve şirketlerin (Eşhası hususiye ve hükmiye) köylerde arazi ve emlak olmaları memnudur. ” Hükmünü içermektedir. Nerelerin köy sayılacağı Köy Kanununun 1. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre nüfusu 2000 den aşağı yurtlara köy denir. 2000 ile 20.000 arasında olanlara kasaba, nüfusu 20000 den fazla olan yerlere ise şehir denir. Nüfusu 2000'den aşağı olsa dahi belediye teşkilatı olan nahiye, il ve ilçe merkezleri kasaba kabul edilir.

O halde köyler, nüfusu 2000'den az olan ve belediye teşkilatı bulunmayan yerlerdir. Köy Kanunu hükümleri uygulanacak olan bu yerlerde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin mülk edinmeleri yasaktır. Edinilen taşınmaz malların mutlaka belediye sınırları içinde olması gerekir. Bu itibarla belediye sınırları dışında olup mücavir alan, inkişaf alanı veya benzeri yerlerde bulunan taşınmaz mallar imar planı içinde olsa dahi yabancı uyruklular tarafından iktisap edilemez. Zilyedlik iddiaları da aynı hükümlere tabiidir. Ancak miras yoluyla intikal bu hükmün dışındadır. Miras yoluyla bir yabancıya Köy Kanuna tabi bir yerde taşınmaz mal kalması halinde köydeki taşınmaz mal tasfiyeye tabi tutulur ve ancak bedeli yabancı mirasçıya ödenir.

18.03.1924 tarihinde yürürlüğe konulan Köy Kanununun bu hükmünde idari bölümün en küçük ünitesi olan köyleri yabancıların etkisinde bırakmamak düşüncesi hakimdir. Köy Kanununun çıkarılmasından evvel köylerde taşınmaz mal edinmiş olan yabancıların mülkiyet hakları da korunmuştur. Ancak bu taşınmaz malların intikali 87. madde hükümlerine tabidir. Yani Köy Kanununun yürürlüğe girmesinden önce köyde mülk edinmiş olan yabancı uyruklu kişi bu taşınmazını bir yabancıya satamaz. Mirasa ilişkin hükümler ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 03.05.1950 tarih ve 1168 sayılı genelgesi ile tespit edilmiştir. Söz konusu genelge hükümlerine göre; “ Köy Kanunun yürürlüğe girmesinden önce köylerde gayrimenkul mala sahip bulunan yabancıların veya mirasçısı yabancı olan Türk uyruklu kişilerin vefatı halinde bu taşınmaz malların mirasçılarına intikal etmesi zaruri ve kanunidir. Bu nedenle bu nevi taşınmaz mallar için bir yandan tescil muamelesi yapılırken diğer yandan tasfiye edilmeleri amacıyla durum mahallin en büyük mülki amiri vasıtasıyla mal memurlarına bildirilmesi uygun görülmüştür .”

1.2.2. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu

18.12.1981 tarih ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, tespit edilecek askeri yasak bölge ve güvenlik bölgelerinde yabancıların ikameti ve taşınmaz mal edinmeleri konusunda bir takım sınırlamalar getirmiştir.

Askeri yasak bölgeler, Genelkurmay Başkanlığının göstereceği lüzum üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile kurulur veya kaldırılır. Askeri yasak bölgelerin sınırları bu belgelerin kurulmasına ilişkin Bakanlar Kurulu kararı ekinde uygun ölçekli harita ve koordinat listelerinde gösterilir.

Askeri yasak bölgeler 1 inci ve 2 inci derece askeri yasak bölgeler (kara, deniz, hava) olmak üzere ikiye ayrılır.

Birinci derece kara askeri yasak bölgeler;

a-Yurt savunması bakımından hayati önem taşıyan askeri tesis ve bölgelerin, çevre duvarı, tel örgü veya benzeri engel veya işaretlerle belirlenen dış sınırlarının en az yüz, en fazla dörtyüz metre uzağında alınan noktaların birleştirilmesi suretiyle meydana gelen alanlarda,

b-Kara sınır hattı boyunca ve lüzum görülen kıyılarda otuz ila altıyüz metre derinlikteki sahalarda,

Tesis edilir.

Ancak, kara sınır hattı boyunca tesis edilenler hariç olmak üzere, birinci derece kara askeri yasak bölgelerinin savunma ihtiyacı dörtyüz metrelik azami haddin dışında bir kısım kara parçalarının da birinci derece kara askeri yasak bölgesi içine alınmasını gerektiriyorsa bu yerlerinde birinci derece kara askeri yasak bölgeleri içine alınmasına Genelkurmay Başkanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca karar verilebilir.

Birinci derece kara askeri yasak bölgelerinde aşağıdaki esaslar uygulanır.

a-Bölge içindeki taşınmaz mallar kamulaştırılır.

b-Bölgeye buradaki görevlilerle, yetkili komutanlığın izin verdiği T.C. uyruğundaki diğer görevlilerden başkası giremez ve oturamaz.

•  Ancak;

1-Buradaki görevlilerin aile fertlerinin (üçüncü dereceye kadar kan ve sıhri hısımları) bölgeye girmelerine ve oturmalarına,

2-Türk vatandaşlarının bölgedeki su kaynaklarından faydalanmalarına ve bölge içinde tespit edilecek yollardan geçiş yapmalarına,Mülki İdare Amirlerince tespit edilecek zorunluluk çerçevesinde yetkili komutanlıkça ,

izin verilebilir.

c-Yabancıların geçici olarak bölgeye girmeleri ve oturmaları Genelkurmay Başkanlığının iznine bağlıdır.

d-Bölge içindeki eski eserler ve doğal kaynakların milli kuruluşlarca veya milli kuruluşların denetimi altındaki Türk veya yabancı uyruklularca araştırılması veya işletilmesi Genelkurmay Başkanlığının olumlu mütalaasının alınması koşuluyla ilgili kanun hükümlerine göre yürütülür.

e-Kara sınır hattı boyunca ve kıyılarda tesis edilen birinci derece kara askeri yasak bölgelerinde kamulaştırma yapılması zorunlu değildir. Kamulaştırılmayan taşınmaz mallardan yerli halkın yararlanmasına ilişkin esaslar ile birinci derece kara askeri yasak bölgelerinin, bölge içindeki geçiş yollarının güvenliğinin sağlanması ve bölgeye girme yasağı ile ilgili diğer esaslar yönetmelikle tespit edilir.

İkinci derece kara askeri yasak bölgeleri; birinci derece kara askeri yasak bölgeleri çevresinde veya yurt savunması bakımından gerekli görülen aşağıdaki bölgelerde tesis edilir.

a-Birinci derece kara askeri yasak bölgeleri çevresinde tesis edilecek ikinci derece kara askeri yasak bölgelerinin sınırları; birinci derece kara askeri yasak bölgeleri sınırlarından başlamak üzere beş kilometreye kadar uzaktan seçilen noktalardan geçirilen hat ile belirtilir. Bu hat, bölge içindeki savunma tesislerini kara gözetlemesine karşı gizleyen sırtlar ve arazi örtüleri varsa bu sırtların en yüksek noktalarından geçirilir ve görüşe engel örtüleri içine alacak şekilde tespit edilir. Savunma ihtiyacı ve bölgenin özelliklerinin zorunlu kıldığı hallerde ve mesafe on kilometreye kadar uzatılabilir.

b-Yurt savunması bakımından gerekli görülecek diğer bölgelerde tesis edilecek ikinci derece kara askeri yasak bölgelerinin sınırları Bakanlar Kurulu kararında belirtilir.

İkinci derece kara askeri yasak bölgelerinde aşağıdaki esaslar uygulanır.

a-Türk vatandaşlarının bölgede oturmaları, seyahat etmeleri, zirai faaliyetlerini, meslek ve sanatlarını icra etmeleri serbesttir. Milli güvenliği sağlamak bakımından gerekli görülecek ikinci derece kara askeri yasak bölgelerinde, bölgede oturanlar dışındaki Türk vatandaşlarının bölgede oturmaları, seyahat etmeleri, zirai faaliyetlerini, meslek ve sanatlarını icra etmeleri Bakanlar Kurulu kararı ile sınırlandırılabilir.

b-Yabancı gerçek ve tüzel kişiler bu bölgede taşınmaz mal edinemezler. Yabancıların bu bölgedeki taşınmaz malları mahalli mülki idare amirlerince tespit ettirilerek yetkili komutanlıklara bildirilir. Bu taşınmaz malların tasfiyesine karar vermeye , tasfiye esas ve şartlarını belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.

c-(1) Yabancılar izin almadan geçici dahi olsa bölgeye giremezler, oturamazlar, çalışamazlar ve taşınmaz mal kiralayamazlar.

(2) Görevli yabancı uyruklu sivil kişilere izinler garnizon komutanlığının görüşü alınarak valiliklerce verilir.

(3) Görevli yabancı uyruklu asker kişilere izinler Genelkurmay Başkanlığınca verilir. Ancak bu yetki yönetmelikte belirtilecek komutanlıklara devredilebilir. Verilen izinlerden ilgili valiliklere de bilgi verilir.

d- Bölge içindeki genel yollardan geçilmesi ve bölgeden turistik amaçlarla yararlanılması yetkili komutanlıkça verilecek izinler çerçevesinde yürütülür.

e- Yasak bölge tesisinden itibaren gerektiğinde altı ay içinde buradaki taşınmaz malların durumları (Bina, tarla, bağ, bahçe, orman, bataklık gibi) hava fotoğraflarıyla tespit edilir. Aynı süre içinde bölgedeki taşınmaz malların mülkiyet ve zilyetliğinin kimlere ait olduğu mahalli ve mülki idarelerce tespit edilerek yetkili komutanlığa bildirilir.

f- Bölgenin savunma gücü ve gizliliğini ihlal etmemek şartıyla, taşınmaz mallar üzerinde inşaat, hafriyat, tadilat, orman yetiştirmek veya kesmek, bataklık ihdas etmek veya kurutmak gibi hususlarda özel kanunlarına göre ilgili mercilerce izin ve ruhsat verilmeden önce, bölgenin savunma gücü ve gizliliği yönünden yetkili komutanlığın izninin alınması zorunludur. Yetkili komutanlıktan izin isteminde bulunulurken verilecek dilekçede yapılacak işin niteliği açıklanarak ilgili belge ve planların tasdikli birer örneği eklenir. Yetkili komutanlık bu istemi kabule değer görmediği takdirde ret sebebini gerekçesiyle birlikte yazılı olarak dilekçe sahibine bildirir. İtiraz vukuunda konu bir kere de Genelkurmay Başkanlığınca tetkik edilerek sonuçlandırılır.

İzin ve ruhsata tabi olmayan mahal veya işlerde de yukarıdaki fıkra hükümleri uygulanır.

Bu şekilde başlatılmış olan işlerde yapılacak tadilat istekleri hakkında da aynı usul ve esaslar uygulanır.

g- Yetkili komutanlıkça izin verilmeyen veya komutanlıkça kabul edilen şartlara uymayan her türlü inşaat ve eylemler durdurulur.

Böyle yapılar, komutanlığın tayin ve tebliğ edeceği süre içinde sahipleri tarafından yıktırılır. Süresi içinde yıkılmaması halinde yetkili komutanlığın istemi üzerine mahalli mülki idare amirliğince başkaca bir işlem ve karara gerek kalmadan yıktırılır ve masrafı sahiplerinden alınır.

h- Bölgedeki eski eserler ve doğal kaynakların araştırılması ve işletilmesi Genelkurmay Başkanlığının olumlu mütalaasının alınması koşuluyla ilgili kanun hükümlerine göre yürütülür.

Kanunun 28 ve 29. maddelerinde Genelkurmay Başkanlığının teklifi üzerine askeri yasak bölgelere yakınlığı veya değeri stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça kiralayamayacaklarına Bakanlar Kurulunca karar verilebileceği belirtilmiş ve bu bölgeler içerisinde taşınmaz malı bulunan yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmaz malların tasfiyesine karar vermeye, tasfiye şekil ve şartlarını belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.

Güvenlik bölgeleri özel güvenlik bölgeleri ve askeri güvenlik bölgeleri olmak üzere ikiye ayrılır.

Kamu veya özel kuruluşlara ait stratejik değeri olan her türlü yer ve tesislerin çevresinde Genelkurmay Başkanlığının lüzum göstermesi veya Milli Güvenlik Kurulu Genel Sekreterliğinin veya İçişleri Bakanlığının göstereceği lüzum üzerine Bakanlar Kurulunca özel güvenlik bölgeleri kurulabilir veya kaldırılabilir.

Askeri güvenlik bölgeleri ise, birinci derece kara ve deniz askeri yasak bölgesi olarak ilan edilmeyen Silahlı Kuvvetlere ait kışla, kıta, karargah, kurum, ordugah ve tesisler ile sualtı ve su üstü tesislerinin, her türlü patlayıcı, yanıcı, akaryakıt ve gizlilik dereceli maddelerin konmasına tahsis edilmiş sabit ve seyyar depo ve cephaneliklerle, bu gibi maddeleri dolduran, boşaltan tesisler ve atış poligonlarının çevresinde; bu yerlerin dış sınırlarından itibaren en fazla dörtyüz metreye kadar geçen noktaların birleştirilmesi ile tespit edilerek Genelkurmay Başkanlığınca tesis edilir veya kaldırılır.

Güvenlik bölgelerinde aşağıdaki esaslar uygulanır.

a-Bölge içindeki gerçek ve tüzel kişilere ait mallar kamulaştırılabilir.

b-Güvenlik bölgelerinin dış sınırlarından itibaren en çok ikiyüz metreye kadar olan saha dahilinde yangın ve patlama tehlikesi gösteren her türlü maddenin imali, depolanması ve satış yerlerinin açılması yasaklanabilir. Bu yasakla ilgili sınır, özel güvenlik bölgelerinde mahalli mülki amirler; askeri güvenlik bölgelerinde ise askeri tesisin teknik özellikleri ve hassasiyeti dikkate alınarak garnizon komutanı ve mahalli mülki amirler tarafından birlikte tespit edilir.

c-Kamulaştırma yapılan güvenlik bölgelerine ve güvenlik bölgesi tesis edilen deniz sahasına, buradaki tesislerde görevli olanlarla, askeri güvenlik bölgelerinde yetkili komutanlığın, kamu ve özel kuruluşlara ait tesislerde ise, bu konuda yetkili makamın izin verdiği kişilerden başkası giremez ve oturamaz.

d-Bu bölgelerin güvenliğinin sağlanması, bölgeye giriş ve kamulaştırılmayan taşınmaz mallardan yararlanma esasları yönetmelikte gösterilir. 22.7.1981 tarih ve 2495 sayılı Bazı Kurum ve Kuruluşların Korunması ve Güvenliklerinin Sağlanması Hakkında Kanun hükümleri saklıdır.

1.2.3. 2644 Sayılı Tapu Kanunu

2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesi genel olarak yabancı gerçek kişilerin ülkemizde mülk edinebilmelerine ilişkin kuralları koyarken Köy Kanunu ve Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu da yer açısından genel bir sınırlama getirmiştir. Ancak söz konusu kanunlarda yabancıların edinebilecekleri taşınmaz malların miktarı açısından her hangi bir sınırlama getirilmemiştir. İşte bu sınırlama 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesinde yer almaktadır. Ayrıca madde hükmüyle yer açısından başka bir sınırlamaya yer verilmiş ve bir köye bağlı olmayan müstakil çiftliklerin durumu düzenlenmiştir. Madde hükmüne göre;

“ Yabancı hakiki şahıslar bir köye bağlı olmayan müstakil çiftliklere ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan çoğuna ancak hükümetin izni ile sahip olabilirler. Kanuni miras ve hükümden dışarıdır. Adı geçen çitliklere ve arazinin otuz hektardan ziyadesine vasiyet suretiyle veya mansup mirasçı sıfatıyla yabancı hakiki şahısların sahip olabilmesi de hükümetin iznine bağlı olup izin verilmezse çiftlik ve bu fazla miktar tasfiye suretiyle bedele çevrilir .”

Maddenin içeriğine göre yabancı gerçek kişi, yabancıların taşınmaz mal edinmelerinin genel olarak yasaklandığı yerlerin (köy, askeri yasak bölgeler) dışında kalan yerlerdeki arazinin 30 hektardan fazlasını satın alma veya bağışlama yoluyla elde etmek isterse hükümetten izin almak zorundadır. 30 hektardan az arazi için izin alma zorunluluğu yoktur. Bir köye bağlı olmayan müstakil çiftlikler için de bu izin aranır. Ancak kanuni mirasçı durumundaki yabancı, köye bağlı olmayan müstakil çiftliklere ve köy dışındaki otuz hektardan fazlasına hükümetin izni olmaksızın sahip olabilecektir.

Yabancı, mansup mirasçı veya lehine mal vasiyet edilen kimse (musaleh) ise taşınmazın kendi adına intikalini yaptırmak için hükümetten izin aranır. Alınamadığı takdirde müstakil çiftlik veya köy dışındaki arazinin otuz hektardan fazlası bedele çevrilerek tasfiye edilir.

1.2.4. 625 Sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanunu

625 sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanununun 3236 sayılı Kanunla değişik 5. maddesi yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Bakanlar Kurulundan izin almak kaydıyla doğrudan veya Türk vatandaşlarıyla ortaklık yoluyla yalnız yabancı uyruklu öğrencilerin devam edebileceği milletlerarası öğretim kurumu (yükseköğretim hariç) açabileceklerini hükme bağlamıştır. Açılacak bu okullar için Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu çerçevesinde taşınmaz mal edinilmesi mümkündür. Ancak Kanun bu okullar adına sınırsız bir şekilde taşınmaz mal edinilmesini uygun görmemiştir. Edinilecek taşınmaz mallar bu okulların ihtiyacıyla sınırlı olacaktır. Ayrıca yabancılar tarafından açılacak bu özel öğretim kurumlarının taşınmaz mallarının üçüncü şahıslara devri mümkün değildir. Bu taşınmaz mallar kurucularının veya yetkililerinin önerisi ile yalnız Milli Eğitim Bakanlığına devredilebilir.

Kanunun 3035 sayılı kanunla değişik 20. maddesinde ise kanunun yürürlüğe girmesinden önce yabancılar tarafından kurulmuş olan özel öğretim kurumlarının yeni arazi edinmeleri yasaklanmış, bu okulların yeni arazi edinmeleri Bakanlar Kurulu iznine bağlanmıştır. Madde hükmüne göre; “ Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yabancılar tarafından açılmış bulunan özel öğretim kurumlarının üzerinde kuruldukları arazileri genişletmemek şartı ve Bakanlığın izni ile, mevcut arazi üzerindeki bina, öğrenci ve teçhizat en çok bir mislini geçmemek üzere artırılabilir veya yenilenebilir. Yeni arazi edinmeleri ve kapasitelerini en fazla beş misline kadar artırabilmeleri Bakanlar Kurulunun Kararına bağlıdır. Bunun dışında binaları genişletemez, çoğaltılamaz, şubeleri açılamaz, mevcut binalarının yerine kain olmak üzere yeniden binalar inşa edilemez, herhangi bir suretle mülk edinilemez ve kiralanamaz ”.

1.2.5. Türk Parasının Kıymetinin Korunması Hakkında 32 sayılı Karar

11.08.1989 tarih ve 20249 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Bakanlar Kurulunun 07.08.1989 tarih ve 89/14391 sayılı Kararnamesi eki Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı karar Türkiye'de yerleşik olmayan kişilerin (yurt dışında işçi serbest meslek ve müstakil iş sahipleri dahil Türkiye'de ikametgah sahibi gerçek ve tüzel kişiler ile bir takvim yılı içerisinde Türkiye'de devamlı olarak 6 aydan fazla oturanlar Türkiye'de yerleşik kişiler olarak kabul edilir.) taşınmaz mal edinmeleri için yeterli dövizin bozdurulması zorunluluğunu getiren 30 sayılı Kararı yürürlükten kaldırmıştır. Artık yabancı vatandaş ayrımı olmaksızın Türkiye'de yerleşik olmayan kişiler dövizin bozdurma zorunluluğu olmaksızın genel hükümlere göre taşınmaz mal edinebileceklerdir. 32 sayılı Kararın 91/1935 ve 93/4143 sayılı Kararnamelerle değişik 16. Maddesi;

“ Dışarıda yerleşik kişilerin satın aldıkları veya sahip oldukları gayrimenkul ve gayri menkule müteferri ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin bankalar ve özel finans kurumları vasıtasıyla transfer ettirilmesi serbesttir.

Dışarıda yerleşik kişilerin gayrimenkul ve gayri menkule müteferri ayni hakların iktisabı ve satışı ile ilgili işlemler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile bankalar ve özel finans kurumlarınca üçer aylık dönemler itibarıyla dönemi izleyen 30 gün içinde Hazine (ve Dış Ticaret) Müsteşarlığına bildirilir. ” hükmünü içermektedir.

Buna göre Türkiye'de yerleşik sayılmayan kişiler döviz bozdurma zorunluluğu olmaksızın genel hükümlere göre serbestçe taşınmaz mal edinebilirler. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile bankalar ve özel finans kurumları dışarıda yerleşik kişilerin taşınmaz mal ile bunlara ilişkin ayni hakların iktisabı ve satışı ile ilgili işlemleri sermaye hareketlerinin izlenmesi açısından Hazine Müsteşarlığına bildirmekle yükümlüdürler.

Dışarıda yerleşik kişilerin sahip oldukları taşınmaz malların satış bedelleri ile gelirleri yurt dışına serbestçe transfer edilebilir. Transfer işlemi vergi ve benzeri yükümlülüklerin yerine getirildiğinin belgelenmesi kaydıyla bankalar veya özel finans kurumları tarafından gerçekleştirilebilir. Bankalar ve özel finans kurumları transfer işlemleri konusunda Merkez Bankasına bilgi vereceklerdir.

1.2.6. 1062 Sayılı Mukabele-i Bilmisil Kanunu

28.05.1927 tarih ve 1062 sayılı Hudutları Dahilinde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye'deki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabele-i Bilmisil Tedabiri İttihazı Hakkında Kanunun 1. maddesinde; İdari kararlar ve fevkalade veya istisnai kanunlarla Türk vatandaşlarının mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen tahdit eden devletlerin Türkiye'deki tebaasının mülkiyet hakkını, misilleme olarak kısmen ve tamamen tahdit etmeye veya el koymaya Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.

Bunun siyasi nitelikli bir tedbir olduğu ve bu nedenle idari yargı denetiminin dışında olduğu Danıştay'ca kabul edilmiştir. El konulan malların geliri veya bu malların tasfiyesi sonucu elde edilecek gelir, zarar gören Türk tebaasına dağıtılır.

1062 sayılı Kanun hükümlerine göre Bakanlar Kurulunun bir çok uygulaması vardır. Bu uygulamalardan özellikle Suriye ve Yunan uyruklulara uygulanan tedbirler Milli Emlak İdaresi açısından önem taşımaktadır.

1.2.6.1. Yunan Uyruklular

Yunanistan'ın, Türklerin ülkesinde bulunan taşınmaz malları üzerinde tasarruf hakkını kısıtlaması üzerine Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti 1062 sayılı Kanun hükümlerine göre Yunan uyruklu kişilerin Türkiye'de bulunan taşınmaz malları hakkında misilleme olarak tedbir almak zorunda kalmıştır.

Bakanlar Kurulunun 02.11.1964 gün ve 6/3801 sayılı kararnamesi ile;

Yunan Hükümetinin her çeşit tedbir ve muamelelerine karşılık olmak üzere,

1- Yunan uyruklu şahısların, Türkiye'deki taşınmaz malları üzerinde mülkiyete ve mülkiyetten gayri ayni haklara ilişkin ve bu sonuçları doğurabilecek bilcümle temliki tasarruflarının durdurulması,

2-a) Yunan uyruklu kişilerin Türkiye'deki taşınmaz mallarından doğan her nevi bedel, hasılat, irat ve sairenin istisnasız bloke edilmesi,

b-Bu şahısların taşınmaz mallarıyla ilgili olarak şimdiye kadar bloke edilmiş ve bu kararnameye göre bloke edilecek paralarının (Türkiye'de bulunan bloke para sahiplerinden başkaca gelir kaynakları bulunmayanların ayda 1500 lirayı geçmeyen geçim masrafları hariç) deblokajının durdurulması,

3- Kamu İdarelerine ve tüzel kişilerine ait her türlü vergi, resim harç ve diğer alacakların takip ve tahsilinde yukarıdaki 1 ve 2 inci madde hükümlerinin uygulanamaması,

4- Bu taşınmaz malların kamulaştırılmasında bu kararın 1 inci maddesinin uygulanmaması,

5- 3 üncü madde hükmü mahfuz kalmak ve ilama dayanan alacakların tahsili hakkında açılan icra takipleri ayrık olmak üzere, 1 inci maddede sözü geçen taşınmaz mallara her ne suretle olursa olsun haciz konulmaması ve bunların cebri icra yoluyla satılamaması, (Türkiye'deki gerçek ve tüzel kişilerce, yetkili mali merciler tarafından yapılacak inceleme sonucunda kabule şayan oldukları tespit edilen gayrimenkul üzerine müesses alacakların tahsili dolayısıyla, yapılabilecek haciz ve cebri icra muameleleri hariç)

6- Yunan uyruklu kişilerin hissedar bulundukları taşınmaz malların, hissedarların ittifakı dahi olsa, rızaen taksim ve ifraz edilememesi, şüyuun izalesinin ancak mahkeme kararı ile yapılabilmesi ve bedelden ayrılacak paranın 2 inci maddenin (a) fıkrası hükmüne tabi tutulması,

7- Bu kararname hükümlerinin Yunan asıllı olmayan Yunan uyruklu kişilere uygulanmaması,

8- Yunan uyrukluğunda bulunan kişilerin bu kararname hükümlerinin yürürlüğe girdiği tarihten sonraki tabiiyet değiştirmelerinin nazarı itibare alınmaması,

9- Yukarıdaki hususların mahkemelerle sair adli ve idari merciler tarafından göz önünde bulundurulması ve bu kararname hükümlerine aykırı düşecek muameleler tespit olunduğu takdirde durumun derhal mahalli Maliye Dairesine bildirilmesi; kararlaştırılmıştır.

Söz konusu kararname el koyma amaçlı olmayıp sadece Yunan uyruklu kişilerin Türkiye'deki taşınmaz malları üzerindeki tasarruflarının durdurulması amaçlanmıştır.

1062 sayılı Kanun uyarınca alınan ve karşı tedbir niteliğini taşıyan bu kararname , iki ülke arasındaki sorunların çözümü yönünde bir iyi niyet gösterisi olarak Bakanlar Kurulunun 03.02.1988 gün ve 88/12592 sayılı kararıyla (06.02.1988 gün ve 19717 sayılı R.G.) yürürlükten kaldırılmıştır.

Bakanlar Kurulunun 23.03.1988 tarih ve 88/12757 sayılı kararında ise (24.03.1988 gün ve 19764 sayılı R.G. mükerrer) yürürlükten kaldırılan 02.11.1964 tarih ve 6/3801 sayılı kararname zamanında ölüme bağlı tasarruflarla lehlerine hak tesisi amaçlanan kişiler veya veraset yoluyla yasal mirasçılar adına tescil edilmemiş olan taşınmaz malların anılan kişiler adına tescili öngörülmüştür.

Ancak Yunanistan Hükümetinin Türk asıllı Türk vatandaşlarına halen uyguladığı bir takım kısıtlamalar nedeniyle Yunan uyrukluların Türkiye'de taşınmaz mal iktisaplarından önce Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygun görüşünü almak gerekmektedir.

1.2.6.2. Suriye Uyruklular

Türk uyruklu kişilerin Suriye'de ve Suriye uyruklu kişilerin Türkiye'de bulunan taşınmaz malları iki ülke arasında uzun süredir sorunlara yol açmaktadır.

Türkiye ile Fransa arasında 1921 yılında imzalanan Ankara İtilafnamesi Hatay hariç olmak üzere Suriye ile aramızdaki sınırı tespit etmiş ve mukim veya yarı göçebe halkın sınırın iki tarafında bulunan meralar ile taşınmaz mallarından yararlanmaya devam edeceklerini hükme bağlamıştır.

07.06.1926 tarih ve 910 sayılı Kanunla kabul edilen Türkiye-Suriye Muhadenet Mukavelenamesinin 3. maddesi ile Osmanlı İmparatorluğundan ayrılıp Fransa Cumhuriyeti nüfuzunda bulunan arazi ahalisinden 18 yaşını tamamlamışların 12 ay içinde Türkiye'yi terk etmeleri zorunlu tutulmuş ancak Türkiye arazisi üzerindeki gayrimenkul mallarını muhafaza etmeleri öngörülmüştür.

Bakanlar Kurulunun 04.05.1927 tarih ve 5130 sayılı Kararı ile 30.05.1926 tarihli Türkiye-Suriye Muhadenet Mukavelenamesinin yürürlüğe girdiği tarihte Türkiye'de mütemekkin ve sözleşme gereğince Suriye vatandaşlığına geçmiş olan Suriye asıllıların 13 Eylül 1331 (1915) ve 15 Nisan 1229 (1923) tarihli kanunlar (Emvali Metruke Kanunları) uyarınca vaziyet edilmiş olan taşınmaz mallarından halen hükümet elinde olanların iadesi kararlaştırılmıştır.

Ancak Suriye'de ikamet eden Türklerin mallarına Suriye makamlarınca bir takım kısıtlamalar getirilmesi üzerine Bakanlar Kurulunun 17.04.1929 tarih ve 7887 sayılı kararı ile Suriyelilerin Türkiye'deki taşınmaz mallarına vaziyet edilmiş,bu karar Türkiye ile Fransa arasında 1932 yılında Ankara'da imzalanan ve 09.01.1933 tarih ve 2089 sayılı Kanunla kabul edilen Suriye'de Türklere Ait Emlak İle Türkiye'de Suriyelilere Ait Emlak Hakkında İtilafname ile yürürlükten kaldırılmıştır.

Söz konusu itilafname ile Türklerin Suriye ve Lübnan'da bulunan taşınmaz malları ile, Suriyelilerin Türkiye'deki taşınmaz malları üzerine ilgili hükümetlerce konulan tedbirlerin itilafnamenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 18 ay içinde kaldırılması öngörülmüş, bu süreler 2402, 2565,2694,2929 ve 3059 sayılı Kanunlarla 11 Ekim 1936 tarihine kadar uzatılmıştır. İtilafname ile ayrıca iki ülke arasında itilafnamenin uygulanmasından doğacak sorunların çözümü bir komisyonun çalışmalarını sürdürmesi öngörülmüştür.

Ancak söz konusu komisyon çalışmalarından bir sonuç elde edilememiş, Suriye'nin ülkesinde bulunan ve vatandaşlarımıza ait taşınmaz mallar üzerindeki kısıtlamaları artırmaya yönelmesi üzerine Bakanlar Kurulunun 13.01.1939 tarih ve 2/10250 sayılı kararı ile Suriye uyruklu kişilerin Türkiye'deki mallarının ahara (üçüncü şahıslara) ipotek ve ferağı durdurulmuştur.

14.02.1942 tarih ve 2/17317 sayılı kararname ile üçüncü şahısların Suriye malları üzerinde haciz koydurarak satmaları önlenmiş ve istimlak edilen Suriye emlakinin istimlak bedellerinin Hazine elinde emaneten muhafaza edilmesi öngörülmüştür.

18.11.1957 gün ve 4/9697 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile de Suriye uyruklu kişilere ait taşınmaz mallar üzerine inşaat yapmak veya fidan dikmek suretiyle temellükü (Medeni Kanun md.650) ve Suriyelilerin hissedar bulunduğu taşınmaz malların anlaşma suretiyle taksim ve ifraz edilmesi men edilmiş, şuyu' un izalesi suretiyle yapılacak satışlarda Suriye uyrukluya isabet eden bedelin Hazine elinde emaneten muhafaza edilmesi kararlaştırılmıştır.

Suriye Hükümeti, bu süre zarfında vatandaşlarımızın mal varlıklarının eritilmesi yönündeki politikasını sürdürmeye devam etmiş, yürürlüğe koyduğu 27.09.1958 tarihli ve 161 sayılı Toprak Reformu Kanunu ile yabancıların 300 hektarı aşan topraklarını kamulaştıran kararı almıştır. Suriye Hükümetince 1962 yılına kadar bu yasa çerçevesinde vatandaşlarımıza ait 467.927 dönüm araziyi kamulaştırılmış ve hak sahiplerine herhangi bir ödeme yapılmamıştır. Vatandaşlarımızın el konulan veya Toprak Reformu Yasası uyarınca millileştirilen taşınmaz malları için kendilerine tazminat ödemesi konusunda Suriye makamları nezdinde yapılan girişimlerden bir sonuç alınamaması üzerine Bakanlar Kurulunun 01.10.1966 tarih ve 6/7104 sayılı kararı ile Suriye uyruklu bütün özel ve tüzel kişilerin Türkiye'de bulunan taşınır ve taşınmaz (zati ev eşyası hariç) malları ile bütün hak ve menfaatlerine 1062 sayılı Kanun hükümleri uyarınca Hazinece el konulmuştur.

El konulan Suriye uyruklulara ait mallar hakkında yapılacak işlemler kararname ekinde yer alan “ Suriye Uyrukluların Mallarının Tesbiti ve Bu Mallara El Konulması Hakkında Yönetmelik ”te belirtilmiştir. Bakanlar Kurulunun 25.09.1967 tarih ve 6/8890 sayılı kararı ile yürürlüğe konulan “ Suriye Uyruklu Özel ve Tüzel Kişilerin Hazinece El Konulan Mallarının İdaresi Hakkındaki Yönetmelik ” hükümleriyle de Suriye uyruklu özel ve tüzel kişilere ait olup Bakanlar Kurulu kararıyla el konulan taşınır ve taşınmaz mallar ile bunlara müteferri hak ve menfaatlerin idare esasları belirlenmiş ve bu konudaki yetki Maliye Bakanlığına verilmiştir.

El koyma ve idare bakımından 17.10.1966 tarihinde bihakkın iktisap edilmiş uyrukluk esastır. Ancak 13.01.1939, 14.02.1942, 18.11.1957 günlü kararnamelerle takyidat konulan taşınmaz malların Suriye uyruklu malikleri 13.01.1939'dan sonra başka bir devlet uyruğuna geçmiş olsalar dahi taşınmaz malları yönünden Suriye uyruklu ad ve itibar olunurlar.

Alınan bu önlemler karşısında, Suriye Hükümeti emlak sorunları konusunda müzakerelere yanaşmış ve 1968 yılında başlayan görüşmeler sonunda 09.05.1972 tarihinde Ankara'da “Türkiye-Suriye Emlak Komisyonu Hakkında Protokol” ve 22.12.1972 tarihinde “Türkiye Cumhuriyeti ile Suriye Arap Cumhuriyeti arasında Emlak Sorunlarının Çözülmesine dair Sözleşme ile eki, “ Ödeme Protokolü ” imzalanmıştır. Sözleşme ve eki Protokol 24.2.1976 tarihli ve 1937 sayılı Kanunla kabul edilmiş, daha sonra Bakanlar Kurulunun 28.2.1983 tarihli ve 83/6123 sayılı Kararı ile onaylanmıştır. Ancak Milli Güvenlik Kurulunun Sözleşmenin yürürlüğe girmesini sakıncalı bulması üzerine, Onay Belgelerinin teatisi, Başbakanlığın 22.4.1983 tarihli talimatına istinaden durdurulmuştur. Ayrıca, 1966 yılında konulan kısıtlayıcı önlemlerin kaldırılması hakkında iki ülke Devlet Bakanları tarafından Türkiye-Suriye Karma Ekonomik Komisyonu çerçevesinde 09.02.1983 tarihinde imzalanan Protokol da yürürlüğe konulmamıştır. Anılan Sözleşme ve Protokol yürürlüğe girmemiş olmakla birlikte, Türkiye-Suriye Emlak Komisyonunun yapmış olduğu çalışmalar gerek vatandaşlarımızın Suriye'deki, gerek Suriye vatandaşlarının ülkemizdeki mal varlıklarının envanterinin çıkarılması bakımından çok yararlı olmuştur. Buna göre, vatandaşlarımızın 1958 yılında Toprak Reformu uyarınca Suriye tarafından kamulaştırılan arazilerinin miktarı 467.927 dönümdür. Toprak Reformu dışında; Suriye Hükümetinin tarafımızdan alınan 1966 yılı önlemlerine misilleme olarak el koyduğu yine vatandaşlarımıza ait arazi miktarı ise, 556.334 dönümdür. Bunların dışında, Müşterek Komisyona intikal eden dosyalarda yer alan, ancak, vatandaşlarımıza aidiyeti konusunda üzerinde ihtilaf bulunan arazi miktarı da 2.284.902 dönümdür. Buna karşılık, Suriye vatandaşlarının ülkemizdeki varlıkları 272.368 dönüm olarak belirlenmiş bulunmaktadır.

1.2.7. Hilafetin İlgasına ve Hanedanı Osmaninin Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına Dair Kanun

03.03.1340 (1924) tarih ve 431 sayılı Hilafetin İlgası ve Hanedan-ı Osmaninin Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına Dair Kanun, Osmanlı Hanedanına ait erkek ve kadın mensuplar ile damatları 10 gün içinde Türkiye'yi terk ve Türkiye'de ebediyen ikamet hakkından mahrum bırakmıştı.

431 sayılı Kanun hanedana mensup şahısların Türkiye'de taşınmaz mallar üzerinde tasarruf haklarını kaldırmış ve mallarının tasfiye edilmesini kararlaştırmıştı. Bu kişilerin Türkiye'de yeniden taşınmaz mal edinmeleri yasaklanmıştır. Kanun 7. maddesinde hanedan mensuplarının mallarını 1 yıl içinde hükümetin kontrolü altında tasfiye etmelerini, tasfiye etmedikleri takdirde bunun Hükümetçe yapılacağını ve bedellerinin kendilerine verileceğini hükme bağlamıştır.

Kanunun 8.maddesi ile de Osmanlı İmparatorluğunda padişahlık etmiş kimselerin Türkiye Cumhuriyeti arazisi dahilindeki tapuya kayıtlı taşınmaz malların Hazineye intikal ettiği kabul edilmiştir.

Yargıtay'ın 06.02.1946 gün ve 15/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile sadece 431 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte hayatta olan padişahların tapulu taşınmaz mallarının 8. madde kapsamına girdiği benimsenmiş ancak T.B.M.M. 02.05.1949 gün ve 245 sayılı Yorum kararı ile 431 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte hayatta olsun veya olmasın Osmanlı Devletinde padişahlık etmiş herhangi bir kimse adına tapuda kayıtlı olan taşınmaz malların millete intikal ettiğine karar vermiştir.

431 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 06.03.1924 tarihinden sonra millete intikal etmiş olan, padişahlık yapmış kimselere ait taşınmaz malların, mirasçılarına intikalinin yapılamayacağı ve mirasçılar tarafından hiç bir hak iddia olunamayacağı da T.B.M.M.'nin 02.05.1949 tarih ve 245 sayılı yorum kararı ile kabul edilmiştir. 06.03.1924 tarihinden önce mirasçılarına intikal etmiş olan bu tür taşınmaz mallar üzerinde mirasçıların hakları saklıdır.

05.07.1939 tarih ve 3662 sayılı Kanunla hanedan mensupları için konulan ikamet ve vatandaşlık yasağına bir istisna getirilerek ,ölü General Enver (Paşa) çocukları Mahpeyker,Türkan ve Ali ile biraderi Kamil kızı Rana'nın ve İsmail kızı Hümeyra'nın Türk vatandaşlığına kabul ve Türkiye'ye gelmelerine izin verilmiştir. Ancak bunlar hakkında daha önce 431 sayılı Kanuna göre yapılmış işler geçerli olacaktır.

Daha sonra 5958 sayılı 431 sayılı Kanunun 2. Maddesinin Değiştirilmesi Ve Aynı Kanuna Bazı Maddeler Eklenmesi Hakkında Kanunla bu istisna genişletilerek hanedanın bütün kadın azaları ve damatlar için yasaklar kaldırılmıştır. Türkiye'ye gelmelerine izin verilenler için Türk Vatandaşlığına geçme hakkı tanınmış ve kadın mensuplara genel hükümler dairesinde mal edinme hakkı tanınmıştır.

Son olarak Cumhuriyetin 50. yılı nedeniyle çıkarılan 1803 sayılı Genel Af Kanunu ile Osmanlı hanedanının erkek azaları ile bunların erkek füru Türkiye'ye gelebilme ve mal edinebilme bakımından genel hükümlere tabi tutulmuştur. Ancak bunların millete intikal etmiş bulunan taşınır, taşınmaz malları üzerinde miras nedeniyle veya başka bir sebeple hak iddia edebilmeleri imkanı kaldırılmıştır.

1.2.8. Lozan Antlaşmasına Bağlı 24 Temmuz 1923 Tarih ve 8 Numaralı Genel Af Beyannamesine Ait Protokol İle Af Kapsamı Dışında Tutulan Yüzellilikler ve 487 Sayılı Genel Af Kanunu.

Türkiye, Lozan Antlaşmasının imzası sırasında kabul edilen 8 numaralı protokol ile genel af çıkarılmasını kabul etmiş ancak yüzelli kişinin Türkiye'de bulunmasını ve ikametini yasaklama hakkını saklı tutmuştur. Türk hükümeti bu şahıslardan ülkede bulunanları sınır dışı edebilecek ve yabancı ülkede bulunanları Türkiye'ye gelmekten men edebilecektir.

Bu protokol gereğince ilan edilen 487 sayılı Genel Af Kanununun 3. maddesi ile 8 numaralı protokolde sayılan yüzelli kişi genel af kapsamı dışında tutulmuştur. 10.9.1924 tarih ve 880 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yüzelliklerin, menkul ve gayrimenkul mallarını dokuz ay içinde tasfiye etmeleri için süre verilmiş, bu süre sonunda tasfiye edilmemesi halinde malların tasfiyesinin bedelleri adı geçen şahıslar adına bloke edilerek hükümetçe yapılacağı karara bağlanmıştır.

28.5.1927 tarih ve 1064 sayılı Kanunla Lozan'da imzalanan genel af beyannamesinde bahsedilen yüzelli kişilik listede isimleri bulunan şahıslar Türk vatandaşlığından çıkarılmışlardır. Bu Kanunla yüzellilikler Türkiye'de mülk edinme ve miras haklarından mahrum bırakılmışlardır.

29.6.1938 tarih ve 3527 sayılı Af Kanununun 2. maddesi ile Lozan'da af kapsamı dışında tutulan 150 kişi affedilmiş ve 1064 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılmıştır.

Ancak 16.7.1938 tarihinden önce 1064 sayılı Kanundan doğan bütün hukuki işlem ve neticeler saklı tutulmuştur.

1.3. Sınırlayıcı ve Yasaklayıcı Hükümlerin İstisnaları

1.3.1. 2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu

Turizm sektörünü düzenleyecek, geliştirecek dinamik bir yapı ve işleyişe kavuşturacak tedbirlerin alınması amacıyla çıkarılan 12.3.1982 tarih ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, ülkenin doğal, tarihi, arkeolojik ve sosyo—kültürel değerleri v.s. dikkate alınarak Bakanlar Kurulunca tespit ve ilan edilecek turizm bölge, alan ve merkezlerinde bulunan, imar planları yapılmış ve turizme ayrılmış taşınmaz mallardan ormanlar ile Hazineye ait taşınmaz malların talep üzerine Turizm Bakanlığına tahsis edileceğini hükme bağlamıştır.

Kanunun 8/D maddesine göre; Turizm Bakanlığı bu taşınmaz malları Türk ve yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere kiralamaya, tahsis etmeye ve müstakil ve daimi haklar dahil olmak üzere irtifak hakkı tesis etmeye yetkilidir.

Turizm bölgeleri ile, turizm merkezlerinde bulunan bu taşınmaz mallar bir köyün sınırları içinde ise, Köy Kanununun 87. maddesi hükmüne göre yabancı gerçek veya tüzel kişiye devri mümkün olmayacaktır. Ya da köy sınırları dışında olmakla birlikte 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesi hükmüne göre, kendisine devir yapılacak yabancının mensup olduğu devlet ile Türkiye arasında mütekabiliyet şartı gerçekleşmemişse bu taşınmazın o yabancıya temliki mümkün olamayacaktır. Ancak bu sorun Kanunun 8/E maddesi ile çözümlenerek turizm bölge ve merkezlerinde 442 sayılı Köy Kanunu ile 2644 sayılı Tapu Kanununda yer alan sınırlamalardan yabancı uyruklu kişilerin istisna edilebileceği hükme bağlanmıştır.

Şu hale göre, turizm bölgeleri ile merkezlerindeki taşınmazlar Köy Kanunu ile, 2644 sayılı Kanunun engelleyici hükümlerine rağmen Bakanlar Kurulu Kararı ile verilen izne göre yabancı gerçek ve tüzel kişilere devir ve temlik edilebilirler ve yine aynı amacın tahakkuku için miras yoluyla yabancı mirasçılara geçebilir.

Bakanlar Kurulunun 26.04.1983 tarih ve 83/6433 sayılı kararı ile (03.05.1983 tarih ve 18046 sayılı R.G.) Yabancı Uyruklu kişilerin turizm bölge ve merkezlerinde taşınmaz mal iktisaplarında uygulanacak esaslar belirlenmiştir. Buna göre;

a-Yabancı uyruklu kişilerin turizm bölge alan ve merkezlerinde 12.03.1982 tarihli ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununun 8. maddesinin E fıkrası gereğince taşınmaz mal iktisabına ilişkin talepleri, (Kültür ve) Turizm Bakanlığı Müsteşarlığının Başkanlığında, Genelkurmay Başkanlığı, İçişleri, Dışişleri, Maliye Bakanlıkları, DPT ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü temsilcilerinden oluşan kurulca yapılacak inceleme ve Turizm Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca karara bağlanır.

b-Bir taşınmazın yabancı uyruklu kişiler tarafından ilk iktisabına satış bedeli ile vergi, resim ve harçlar tutarı kadar dövizin yetkili bir bankaya amaç belirtilerek yatırılması zorunludur.

c-Taşınmaz malların yabancı sahibi tarafından bu esaslar çerçevesinde taşınmaz mal edinebilecek başka bir yabancıya satılması halinde sadece ödenmesi gerekli vergi, resim ve harç mukabili dövizin yetkili bir bankaya amaç belirtilerek yatırılması gerekir.

Ancak Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı karar ve değişiklikleri karşısında döviz bozdurma zorunluluğunun olmaması gerekir.

1.3.2. 6224 Sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu

18.0l.1954 tarih ve 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununun yerli ve yabancı sermayenin eşit muamele görmesi başlığını taşıyan 10. maddesinde; “ Yerli sermaye ve teşebbüslere tanınan bütün muafiyetler ve kolaylıklardan, aynı sahada çalışan yabancı sermaye ve teşebbüslerde aynı şartlar dahilinde istifade ederler ” hükmü bulunmaktadır.

Kanunun lafzından yabancı sermaye ve teşebbüslerin, yerli sermaye ve teşebbüsler gibi Türkiye'de mülk edinebilecekleri anlaşılmakta ise de konu hukukçular arasında tartışmalıdır. Ancak, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 23.8.1989 tarih ve 3090 sayılı yazısında; “6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununa göre kurulan şirketlerin gayrimenkul iktisapları halinde, Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığı Yabancı Sermaye Başkanlığınca (yeni düzenleme ile Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğü Hazine Müsteşarlığına bağlanmıştır.) verilen “izin ve teşvik belgesi” veya yatırım izin belgesinde öngörülen yatırımın bitiş tarihinin henüz sona ermemiş olması ve gayri menkulün belgedeki yatırımın yeri bölümünde belirtilen mahalde bulunması halinde talebin yerine getirilmesi, söz konusu hususların mevcut olmaması halinde yabancı sermaye Başkanlığından görüş alınması için Genel Müdürlüğe intikal ettirilmesi gerekmektedir.

Yabancı sermayeli şirketlerin yeni gayrimenkul iktisabı haricindeki satış ipotek ve benzeri işlemlerinin merkeze intikaline gerek bulunmamaktadır.” denildiğinden yabancı sermaye ve teşebbüslerce yatırım mahallindeki taşınmaz malların iktisabına, yatırım için öngörülmüş sürelerde edinilmesi şartıyla herhangi bir engel bulunmamaktadır.

1.3.3. Vatandaşlık Kanunu Gereğince Türk Vatandaşlığını Kaybeden Şahıslar

11.02.1964 tarih ve 403 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu vatandaşlığın kaybı için üç yol öngörmüştür. Bunlar;

- Kanun yolu ile kaybetme,

- Yetkili makamların kararı ile kaybetme,

- Seçme hakkı ile kaybetmedir.

Bu yollardan her hangi biri ile Türk vatandaşlığını kaybedenler kayıp tarihinden başlayarak yabancı statüsüne girerler ve temel hak ve özgürlüklerden yararlanma konusunda yabancıların tabi oldukları hükümlere tabi olurlar. Bu kişilerin Türkiye'de bulunan mallarının akıbeti ise Kanunun 33 ve 35 inci maddelerinde düzenlenmiştir.

Kanunun 33. maddesinde; “ Vatandaşlığı iptal edilenlerin mallarının tasfiyesi ile kendilerinin sınır dışı edilmeleri lüzumlu görüldüğü takdirde bu husus iptal kararında belirtilir. Bu gibiler en geç 1 yıl içinde Türkiye'deki mallarını tasfiye ederek ikametgah ve iş merkezlerini yurt dışına nakil ve memleketi terk etmek zorundadırlar. Aksi halde malları Hazinece satılarak bedelleri nam ve hesaplarına milli bir bankaya yatırılır ve sınır dışı edilir. Bu kişiler iptal kararları aleyhine Danıştay'a başvurdukları takdirde mallarının tasfiyesi ve sınır dışı edilmeleri dava sonuna bırakılır .” denilmektedir. Görüldüğü üzere vatandaşlığı iptal edilenlerin malları iptal kararında belirtilmediği müddetçe tasfiyeye tabii değildir. İptal kararında belirtildiği takdirde tasfiye edilmeleri gerekecektir. Tasfiye işlemi Kanunda belirtilen süre içerisinde kendilerince yapılmadığı takdirde Hazinece yapılır.

Vatandaşlık Kanununun 35.maddesinde ise “ 26. madde gereğince vatandaşlıktan çıkarılanların Türkiye'de bulunan malları tasfiye edilir ve bedelleri nam ve hesaplarına milli bir bankaya yatırılır.. .” denilmektedir. Vatandaşlıktan çıkarılanların mallarının, vatandaşlığı iptal edilenlerin mallarından farklı olarak, çıkarma kararında malları konusunda bir hüküm olup olmadığına bakılmaksızın tasfiye edilmesi zorunludur.

Kanunun vatandaşlığı kaybetmenin sonuçlarını düzenleyen 29.maddesinde; “ Kanun gereğince Türk Vatandaşlığını kaybeden kişilerin kayıp tarihinden başlayarak yabancı muamelesine tabi tutulur. Ancak doğumla Türk Vatandaşlığını kazanmış olup da sonradan Bakanlar Kurulundan çıkma izni olmak suretiyle yabancı bir devlet vatandaşlığını kazanan kişiler ve bunların kanuni mirasçıları Türkiye Cumhuriyetinin milli güvenliği ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla, ikamet, seyahat; çalışma, miras, taşınır ve taşınmaz mal iktisabı ile ferağı gibi konularda Türk Vatandaşlarına sağlanan haklardan aynen yararlanmaya devam ederler. 33 ve 35 inci maddeler hükümleri saklıdır .” hükmüne yer vermek suretiyle, aslında hukuken yabancı statüsüne girmiş olan Türk asıllı kişilere yabancılara göre daha elverişli bir statü tanınarak taşınmaz mal edinimi vs. konularda Türk vatandaşlarıyla eşit tutulmuşlardır. Bu kişiler Türkiye Cumhuriyetinin milli güvenliği ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla serbestçe taşınmaz mal edinebileceklerdir.

2. Yabancı Tüzel Kişiler

Yabancı tüzel kişilere taşınmaz edinme hakkı, yabancı gerçek kişilere bu hakkı tanıyan 1284 Sefer Kanunu ile tanınmamıştır. Esasen o devirde yerli tüzel kişilere de bu hakkın tanınmadığı görülür. Bu hak 1325 tarihli Cemiyetler Kanunu ile derneklere ve 1328 (1912) tarihli Eşhası Hükmiyenin Emvali Gayrimenkuleye Tasarruflarına Mahsus Kanun ile de genel olarak bütün tüzel kişilere tanınmıştır.

Kanun 1. maddesinde, evvela hükümet ve belediye daireleri, sonra özel kanunları gereğince cemiyetler ve daha sonra hükümetçe sözleşme veya şartname veya tüzükleri tasdik edilmiş olan Osmanlı ticaret, sanayi ve inşaat şirketleri taşınmaz mallara tasarruf edebilecekleri belirtilmiştir. Ancak kanun gayrimenkul edinme hakkını yabancı tüzel kişilere tanımamış izin sadece Osmanlı uyruğunda olan şirketler, cemaatler ve hayır müesseseleri ile sınırlı tutulmuştur.

Kanunun 3. maddesinin muvakkat fıkrasında ise Osmanlı cemaat ve hayır müesseseleri namına, şimdiye kadar namı müstear ile köy ve kasabalarda tasarruf edilen taşınmaz malların, bu kanunun yayım tarihinden itibaren 6 ay içinde başvurulduğu takdirde müesseseler namına kayıtlarının tashih edileceği belirtilmiştir. Bu süre içinde başvurulmaması veya yetkili mercilerde dava açılmaması halinde söz konusu taşınmaz malların bu müesseselere aidiyeti bir daha iddia edilemeyecektir.

Bu fıkra ile belirlenen süre daha sonra 16 Eylül 1329 tarihli kanunla altı ay, 25 Şubat 1329 tarihli (yayımı 01.03.1330) kanunla tekrar altı ay uzatılmış bu da yeterli görülmeyerek Mart 1340 tarihli kanunla bir altı ay daha uzatılmıştır.

Kanun bir yönden tüzel kişilere gayrimenkul edinme hakkı tanımakta diğer taraftan namı müstearla tasarruf olunan taşınmaz malların belli bir süre içinde ait oldukları tüzel kişiler adına tescillerinin yapılmasına imkan vermektedir. Çünkü 1328 tarihli kanuna kadar gayri menkule tasarruf hakkında mahrum olan cemaat, cemiyet ve şirketlerin muvazaa yoluyla gayri menkule fiilen tasarruf ettikleri bilinen bir gerçektir.

Cumhuriyet döneminde yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi konusunda daha kısıtlayıcı hükümlerin yer aldığını hatta başlangıçta bu hakkın verilmediğini görüyoruz.

2644 sayılı Tapu Kanunu 3.maddesi ile “ Varlıkları T.C. hükümetince tanınmış olan yabancılara ait dini, ilmi, hayri müesseselerin fermanlara ve hükümet kararlarına dayanarak sahiplendikleri taşınmazlar belgelerin sınırları dışına çıkmamak ve hükümetin izni alınmak koşuluyla müesseselerin tüzel kişilikleri adına tescil olunabilir . ” şeklinde hüküm konularak yabancı tüzel kişilerin önceden edinmiş oldukları taşınmaz malları adlarına tescili kabul edilmiş ancak yabancıların mülk edinmesine imkan veren 35. maddesinde yalnızca gerçek kişilere yer vermek suretiyle tüzel kişilere yeniden mal edinmelerine müsaade edilmemiştir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 13.06.1957 tarih ve E.2605 K.3529 sayılı kararında; ” Varlıkları Lozan Antlaşmasıyla kazınılmış hak olarak tanınan yabancı tüzel kişilerin yalnız durumlarının olduğu gibi korunacağı Antlaşma ile kabul edilmiş ve o zamanki durumun korunması için benzeri Türk tüzel kişilerine tanınan hakların bu tüzel kişilere verileceği hükme bağlanmıştır. Bu çeşit müesseselerin eski hallerini genişletmelerini devlet anlaşma ile kabul etmemiştir. Tapu Kanununun 3. maddesiyle yabancı tüzel kişilerin yeniden taşınmaz mal edinemeyecekleri hükmünü koymuştur. ” denilerek bu yasak teyit edilmiştir.

Ancak daha sonra çıkarılan Turizmi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu, Bankalar Kanunu ve Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu ile bu genel esasa istisna getirilmiştir.

Genellikle yabancı kamu tüzel kişilerine, yabancı devlet ülkesinde taşınmaz edinme hakkı tanınmamıştır. Bir devletin diğer bir devlet ülkesinde taşınmaz edinme hakkına sahip olması o ülkenin mülki bütünlüğüne aykırı olduğu gibi, siyasi kapitülasyonlara da neden olabilir. Bununla beraber bir ülkede bulunan elçilik ve konsolosluklara ait binalar bunun istisnasını teşkil eder.

Yukarıda Turizmi Teşvik Kanunu ve Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu hakkında bilgi verildiği için burada açıklama yapılmayacaktır.

2.1. Ecnebi Devletlere Ankara'da Sefarethane ve Konsoloshane İnşa Etmek Üzere Meccanen Arsa Tahsisi Hakkında Kanun

6593 sayılı Kanun yabancı devletlerin Ankara'da elçilik ve konsolosluk binası yapmaları için mütekabiliyet şartına uyulmak koşuluyla Hazinece bedelsiz olarak arsa verilebileceğini hükme bağlamıştır.

Bu kanun yabancı kamu tüzel kişilerinin başka bir devlet ülkesinde taşınmaz mal edinebilmesinin istisnasını teşkil etmektedir.

4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesi Hazineye ait taşınmaz malların doğrudan satışını düzenlemektedir. Buna göre;

Hazineye ait taşınmaz mallar karşılıklı olmak ve Dışişleri Bakanlığının olumlu görüşü alınmak kaydıyla diplomatik amaçlarla kullanılmak üzere yabancı devletlere doğrudan satılabilecektir.

2.2. 6326 Sayılı Petrol Kanunu

07.03.1954 tarih ve 6326 sayılı Petrol Kanununun 4046 sayılı Kanunla değişik 67. maddesinin ikinci fıkrası; “ Bu Kanundaki esaslara uygun olmak şartıyla, sermayelerinde kamu payı bulunanlarda dahil sermaye şirketlerine veya yabancı devletler mevzuatına göre sermaye şirketi niteliğinde bulunan özel hukuk tüzel kişilerine müsaade, arama ruhsatnamesi, işletme ruhsatnamesi verilebilir ” hükmüne yer vermek suretiyle yabancı özel hukuk tüzel kişilerine istisnai nitelikte bir hak vermiştir. Ancak bu halkın verilmesi “ ülke ekonomisine yararlı olması ” şartına bağlanmış ve bu konudaki takdir yetkisi Bakanlar Kuruluna bırakılmıştır. (Md.6/3)

Kanunun 1702 sayılı Kanunla değişik 87. maddesi petrol hakkı sahibine (dolayısıyla yabancı özel hukuk tüzel kişilerine) arama işletme veya belge sahasında veya civarında petrol ameliyatı için gerekli arazinin kullanma hakkını, arazi özel mülkiyet konusu ise anlaşma veya kamulaştırma yoluyla, arazi sahipsiz ise arama ruhsatnamesine işletme ruhsatnamesine veya belgeye kaydedilmek suretiyle edinme hakkını tanımıştır.

Özel mülkiyet konusu arazilerin kamulaştırılmasına petrol hakkı sahibinin talebi üzerine Petrol İşleri Genel Müdürlüğünce karar verilir. Bu karar “ kamu yararı kararı ” niteliğinde olup diğer işlemler Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Kamulaştırılan arazinin mülkiyeti Hazineye, kullanma hakkı kamulaştırma bedelini ödeyen petrol hakkı sahibine ait olur.

Kanun petrol hakkı sahibine petrol ameliyatı için gerekli arazinin kullanma hakkının edinmesine imkan verdiği gibi diğer kanunlarda (Köy Kanunu, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu vs.) aksine bir hüküm olmaması halinde özel mülkiyet konusu arazinin sahibi ile anlaşmak suretiyle mülkiyetini de edinmesine imkan tanımıştır.

Yabancı devletlerin doğrudan doğruya veya dolayısıyla idaresinde etkili olabilecekleri büyüklükte veya şekilde mali ilgileri veya menfaatleri bulunan tüzel kişilerle, yabancı bir devlet için veya yabancı bir devlet namına hareket eden şahıslar petrol hakkına sahip olamayacakları gibi, petrol ameliyatı için gerekli menkul ve gayrimenkul malları satın alamaz ve bunlara sahip olamazlar. Ancak Bakanlar Kurulu kararıyla bu konuda istisna getirilebilir. Bu karar kesin olup aleyhine yargı yoluna gidilemez.

2.3. 4389 Sayılı Bankalar Kanunu

18.06.1999 tarih ve 4389 sayılı Bankalar Kanununun 7. maddesi Türkiye'de bir bankanın kurulması veya yurtdışında kurulmuş bir bankanın Türkiye'de ilk şubesinin açılmasına Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun, en az beş üyesinin olumlu oyuyla aldığı karara istinaden yapacağı öneri üzerine Bakanlar Kurulu tarafından izin verileceğini hükme bağlamıştır.

Madde hükmüne göre Türkiye'de şube açmak suretiyle faaliyet gösterecek yurtdışında kurulu bankaların;

a) Türkiye'ye ayrılan ödenmiş sermayelerinin sermayesinin yirmi trilyon liradan az olmaması,

b) Kuruldukları veya faaliyette bulundukları ülkelerde mevduat kabul etmelerinin veya bankacılık işlemleri yapmalarının yasaklanmamış veya kısıtlanmamış olması,

Şarttır.

Kuruluş izni veya Türkiye'de şube açma izni almış olan bir bankanın, mevduat kabulü veya bankacılık işlemleri yapmak üzere ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulundan izin alması şarttır.

Mülga 3182 sayılı Bankalar Kanununun 6. maddesi “ Türkiye şube açan veya açacak olan yabancı bankaların kuruldukları ülkelerde, milli bankaların şube açarak faaliyet göstermek istemeleri halinde, o ülkeler mevzuatına göre tabi olacakları şartlar bu kanunun yabancı bankalar için koyduğu şartlardan daha ağır olduğu veya sonradan ağırlaştığı takdirde, Bakanlar Kurulu karşılık olarak ilgili yabancı bankalardan aynı şartların yerine getirilmesini isteyebilir ve bu talebe uymayanların izinlerini iptal edebilir ” hükmüyle yabancı bankaların Türkiye'de şube açmaları karşılıklı olma şartına bağlamış iken 4389 sayılı Kanun karşılıklı olma şartı yerine yukarıda belirtilen şartların yerine getirilmesini yeterli görmüştür.

4389 sayılı Kanunun 12. maddesi bankaların, ticaret amacıyla gayrimenkul alım ve satımında bulunmalarını yasaklamıştır. Ayrıca bankalar, gayrimenkul yatırım ortaklıkları hariç olmak üzere münhasıran gayrimenkul ticareti yapan ortaklıklara katılamazlar ve bu konuda iş yapan gerçek ve tüzelkişilere kredi açamazlar. Bankaların edinecekleri gayrimenkullerin amortismanlar düşüldükten sonraki kayıtlı değerleri toplamı öz kaynaklarının yarısını aşamaz. Bu hesaplamada yeniden değerleme yapılarak gayrimenkul hesabına eklenen tutarlar yüzde elli oranında dikkate alınır.

Bankaların alacaklarından dolayı edinmek zorunda kaldıkları emtia ile gayrimenkullerin elden çıkarılmasına ilişkin esas ve usuller Kurumca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir.

Bankalar Kanunu ile taşınmaz mal edinimi konusunda getirilen bu sınırlamalar Bakanlar Kurulu izni ile Türkiye'de şube açacak yabancı bankalar içinde geçerli olacaktır. Dolayısıyla anonim ortaklık halinde teşkilatlanması zorunlu olan yabancı bankalar, amortismanlar düşüldükten sonraki kayıtlı değerleri toplamı öz kaynaklarının yarısını aşmamak şartıyla Türkiye'de gayrimenkul edinebileceklerdir.